2017年过去了，浸淫在房地产的专业和非专业人士，都觉得对楼市有点看不懂，看不懂的地方概括起来有这样几点：

1、政策风向变化的太快，有点措手不及！

关注楼市政策的朋友们，可能还记得2015年底到2016年初，全国政策风向是非常利好的，“去库存”是主基调，而“去库存”实际上就是刺激需求，鼓励人们买房，于是不仅原来限购的城市也纷纷解绑限购了，而且首付比例达到历史最低位的20%，贷款利率也相当优惠。可是政策仅延续了大半年，到2016年10月份就突然收紧了。

值得注意的是，2016年10月份，政策收紧却是在城市间铺开，中央层面的“去库存”、“供给侧改革”、“鼓励农民进城买房”的大政策方向依然未变，变得是落地政策的执行方向，而非中央战略方向。这是本轮调控之异于前几轮的最大的区别。如果只关注大政策风向的朋友，可能这次就有点晕乎，政策收紧的太快，没有赶在限购重启前落手一套房子，如太仓、昆山，就有点措手不及的感觉！

2、房价周期轮回，客户却换了面孔！

这些都是分布在江苏和浙江量身的地级市和县级市，却距离上海非常近，可以说，住在昆山、到上海嘉定上班的便捷程度，要远远高于住在上海浦东，到浦西上班的人。这些城市与上海有得天独厚的地缘优势。

可是，在十年前，这些城市与上海的关系，是比较疏远的。从产业和经济层面上来说，无论是嘉兴的服装纺织、精密加工，太仓的汽配加工、昆山的电子信息等支柱产业，独立性强、与上海的交集和产业协作甚少，人口跨城市流动几乎不存在。2008-2009年的全国楼市大狂潮阶段，市场的主要外来投资者也多是省内外溢，如浙江省炒房团在嘉兴大量购置房产等。

不过最近几年市场发生了变化，上海客户慢慢开始关注周边市场，在2016-2017年的房价上涨的牛市行情中，这些环沪的城市，才刚刚发挥出自己的“环沪”价值！上海客户成为这些城市楼市的重要推动力量。

来自上海的客户，大致可以分为两类，一类是被上海限购和高房价“逼出”的外溢自住客群，以新上海人为主，他们在昆山、太仓以一半甚至三分之一的价格买房，开车或者地铁1-1.5小时单程来到上海上班。他们没有上海户口、无法拥有学区、医疗等优质资源、没有购房房票，更重要的是，居高不下的房价让他们根本无法奢望在上海住上属于自己的、面积达到可以正常居住水平的房子。他们既不想蜗居，也不想放弃收入还算体面的工作。幸运的是，地铁的开通、高速公路的完善，让他们可以过上还算可以的双城生活。于是，这批人选择了在昆山花桥、太仓浏河、嘉善买房子。

还有一类，是这些城市的本地人，户均2-3套的家庭，不愁没房子住，深度参与房地产市场，对房产投资和房价高度关注。因此，在这一波市场上涨周期中，他们便成为了房价支撑的中坚力量。

总之，随着市场规模的扩大，当前楼市的参与者，已经不局限于十年前的“温州炒房团”，而是自住型、改善型、投资型购房者都参与其中，而且未来改善型和自住型需求将会越来越重要，纯投资炒房对房价的影响力将越来越小。

3、这波楼市涨的快冷的也快，为什么房价行情越来越像股市！

以昆山和嘉兴的房价走势为例（见下图）

可以看到，在这些城市中，经历了多年的市场平静期后，这波房价涨势来的相当快，2016年经过半年的时间，就完成了价格几乎翻番，2017年又经过大半年，就完成了时间再次回复冷却盘整期。

为什么环沪城市的房价涨的快，回落的也快？

市场的大起大落，若非行政强行调控，市场经济“无形的手”作用的时间周期，对于上海这样市场容量（平均每年商品住宅成交面积）在1000-2000万平方米之间的城市，是具有相当的时间惯性的。2017年的成交量折半，主要是由于政府强行控制一手房预售证的发放，导致市场成交量远远偏离正常水平，不是真实需求量的反映。多个新盘日光、供不应求的显现比比皆是。

而对于环沪的嘉兴、太仓、昆山等城市而言，市场规模在300-500万方的城市而言，通过大盘带动整体市场炒热相对而言比较容易，而且本轮调控基本不存在政府强控预售证发放的问题，供应相对较充裕。

在这些城市，前半场市场的大幅上扬，主要受益于上海缺乏房票、缺乏可售房源、高房价溢出的需求支撑；另一方面，“环沪都市圈”的规划概念落地也越来越清晰，例如嘉兴提出全面接轨上海示范区，太仓、南通要建设沿江廊道（2019年开通沪通铁路，2020年开通南沿江高铁），“环沪”规划利好对于政策敏感的房地产市场参与者而言，抢先布局，抢占价格低洼的城市，肯定是明智之举。

而2017年下半年开始到2018年初，市场进入高位盘整，出现疲软之态，主要原因是价格上涨过快，本地中坚力量的购买力基本耗尽，对上海投资需求而言，价格洼地优势也不再显著，本轮周期接近尾声。

所以，环沪城市的大起大落，主要是因为，一方面，是因为上海客户的溢出需求，在上海政策极度收紧的情况下，只能在周边城市寻求价格洼地，而嘉兴、太仓和昆山等城市的交通、生活配套等条件已经基本满足这部分需求；另一方面，这些城市市场规模小，本地需求受到房价上涨带动而进入市场，但很快被消耗殆尽，市场迅速进入平静期。

展望2008-2009年，如果上海继续维持原政策，供应紧张，那么外溢需求将持续存在，但房价继续上涨则缺乏支撑力；如果上海政策放松，供应放量，则外溢需求回流，环沪市场则更加不乐观。